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華夏幸福19.7%股權折價轉讓背後:地產商資金鏈緊繃

2018-07-12 07:01:45 21世紀經濟報道  張曉玲 林詩苑

  本報記者 張曉玲

  實習生 林詩苑 黎玉瑩 深圳、廣州報道

  19.7%股權,138億,這是中國平安(601318,股吧)給總資產3000多億的產業運營商華夏幸福(600340,股吧)的估值。

  23.65元/股的交易價格,比前一個交易日折讓5%,更比今年的高位低了50%。

  7月10日華夏幸福公告平安入股後,刺激股價漲停,但第二日即回落。

  得到平安輸血,今年3月以來頻傳資金鏈緊張的華夏幸福,渡過了驚險的一關。而更多的中小地產商,卻面臨錢緊的局面。

  “房企的資金壓力相比2015-2016年大幅收緊。”中原地產等機構預計,今年還將會出現多宗股權融資,中小房企被兼並的案例。

  開發商錢有多緊?

  2018年中國開發商的資金壓力,從華夏幸福的案例可以窺見。

  華夏幸福2017年銷售1538億,在易居房企銷售排行中位列第九;今年上半年銷售825億,排名第十一。

  這麽一家千億級別的開發商,過去的幾個月裏頻傳資金緊張,並在4月初引發上交所18問。

  華夏幸福2017年財報顯示,公司全年經營活動產生的現金流凈額為-162億元,近三年首次為負。據此,上交所要求華夏幸福解釋相關原因、影響,以及應對的措施。

  幾個月後,平安突擊入股,拿下華夏幸福近20%股權,外界普遍認為,這有利於緩解公司的資金壓力。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為,華夏幸福的股權轉讓,可以明顯改善企業的資金狀況;這也給其他房企做了提醒,2018年最重要的工作將是降低杠桿率。

  2018年以來,隨著降杠桿的持續,監管層嚴控銀行信貸和信托等表外資金違規進入房地產市場,開發商國內融資渠道全線收緊。

  “現在開發貸也很難拿了,基本只給大開發商,我們公司今年以來都是在香港做一些銀團貸款。”廣東一家民營房企向21世紀經濟報道表示。

  今年房企發行信用債也不容易。海通證券(600837,股吧)統計顯示,年初至6月8日,房企公司債中止21次,其中碧桂園、花樣年、美的置業、廣東珠江中止兩次,中止金額1510 億元。

  從年初開始,大量開發商便已轉向海外融資。中原地產研究中心統計, 2018年前5月,房企海外資本市場融資數據達到了71筆,共293.72億美元,同比2017年1-5月的31筆、127.85億美元上漲幅度達到了130%。5月單月發行金額就達到了32.9億美元。

  一邊是融資難,一邊是房企的資金需求放大。在規模化競爭格局加劇的背景下,房企拿地對資金的需求更加迫切。

  上半年土地市場信息顯示,百強房企依然在非常明顯地拿地加速過程中。據中原統計,截至6月27日,僅統計招拍掛市場的權益拿地金額,30家房企合計拿地金額高達7594億元。其中拿地超過200億的房企就多達14家。

  不過,從拿地銷售比來看,克而瑞數據顯示,2018年1-6月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.45,低於去年的0.53,前30強更是大幅下滑;而銷售排名在50以後的房企拿地銷售比達到0.6,高於2017年的0.48。

  可以看出,大型房企在融資收緊的情況下,投資相對謹慎。而小房企在做最後的衝刺,希望突破規模瓶頸。但在當前,放大杠桿拿地風險顯然也大了。

  “我們公司今年不僅銷售額目標定得不高,就比去年高一點,而且我們認為,今年市場風險較高,拿地方面也是非常謹慎,拿地金額占當期銷售金額比例不能超過40%。”深圳一家大型房企內部人士透露。

  償債高峰已至

  2018年,房企不僅面臨融資難,還將迎來償債高峰。前兩年貨幣寬松狂歡借的債,要開始還了。

  海通證券統計,年初至今地產公司債總償還量已高達1058 億元,超過2017年全年償還量699億元。

  假設回售行權總量中的40%需要在當期償還,則預計2018-2021年地產公司債券償還壓力分別達到3720億元、4264 億元、4467億元、4971億元,2018年償付壓力已上升。

  海通證券分析師塗力磊認為,目前行業銷售維持小幅增長,藍籌地產企業銷售維持高速增長,可對衝部分債務壓力。

  房企的壓力測試也提上了日程。海通證券選取了19家房企測算發現,2018一季度,凈負債率大於100%的公司有14家,但龍頭類企業萬科A、保利地產(600048,股吧)、華夏幸福、金地集團(600383,股吧)等凈負債率出現下行。

  短期償付能力小於1的公司分別有9, 短期償付能力小於1意味著手頭貨幣資金不足以覆蓋短期負債及一年內到期流動負債,存在一定風險。其中萬科A、保利地產、華夏幸福、金地集團、濱江集團(002244,股吧)、首開股份(600376,股吧)、 廣宇集團(002133,股吧)等無短期償付壓力。

  對於2018年房地產市場的艱難,大型地產公司基本都有預見。

  6月初,金地集團董事長淩克向21世紀經濟報道表示,防範風險,是公司今年的重點工作之一。

  金地的策略是,這個階段會把總資產負債率控制在60%-70%之間,凈資產負債率在50%-80%之間。

  萬科更早就已未雨綢繆。截至2017年底,萬科凈負債率低至8.8%。

  在6月29日的股東大會上,萬科總裁祝九勝表示,因為預知到今年的資金環境不會寬松,公司提前做了準備,未來公司還有空間去進行更多的投資。如果有好的並購機會,也會大膽獲取。

(責任編輯:何一華 HN110)
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