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起底華僑城的文旅“套路”

2018-07-07 12:56:52 中國經營網 

  余燕明,童海華

  出任華僑城集團一把手的3年前,段先念曾在西安任職超過20年時間,現在,他又計劃通過華僑城集團延續自己在西安的文旅事業,“雄心勃勃”的行動裏,包括接下來向這個中國西北的二線城市砸下2380億元的投資。

  段先念在西安締造了赫赫有名的“曲江模式”,這是他過去逾20年從政經歷的主要政績之一,依其所述,“曲江模式”即“文化+旅遊+城市”,具體而言就是挖掘土地的文化資源,通過市場化運作,大項目帶動戰略,推動文旅資源周邊的地產與商業價值。

  段先念一手締造的“曲江模式”,某種程度上,已經被他延續並套用為華僑城集團的發展方向,華僑城集團新近確定的“文化+旅遊+城鎮化”新戰略,與曲江模式不謀而合,唯一不同的是身份換位,這位文旅產業激進者從政府部門調任大型央企。

  華僑城集團在西安2380億元的投資計劃裏,其籌劃約114億元增資控股西安曲江文化產業投資(集團)有限公司(以下簡稱“曲江文投”),但“出師未捷”,這筆交易由於耗時1年仍未獲得陜西省政府等監管部門批復,被迫終止。

  據《中國經營報(博客,微博)》記者獲悉,華僑城集團名下的部分文旅項目則面臨持續經營不善、運營質量下滑的壓力。

  其中,深圳歡樂谷、成都歡樂谷、北京歡樂谷、雲南華僑城、深圳東部華僑城等多個主要文旅項目2017年接待遊客人次及門票收入均出現下滑,泰州華僑城項目由於持續經營不善,甚至被剝離華僑城集團控制的上市公司深圳華僑城股份有限公司(000069.SZ,以下簡稱“華僑城股份”)體外,以避免該項目拖累上市公司業績表現。

  同出一脈的戰略模式

  段先念在出任華僑城集團董事長之前,他在西安的任職履歷,主要落在西安市曲江新區及其下屬投資的曲江文投,在這兩家單位長期供職,其實是段先念締造“曲江模式”的經驗縮影,“鑄就”了其在西安的政績,並將此延續到了華僑城集團。

  段先念締造的“曲江模式”爭議頗大,尤其招致了文化界及民生的廣泛批評。

  他對“曲江模式”的思路是大資本運營、大產業布局、大項目帶動,運用文旅資源整合、捆綁項目、委托經營、土地劃撥和資本運營等手段,不斷增強投融資能力,擴大資本總量,並以投融資平臺為母體,相繼整合組建影視、會展、旅遊、演藝及大明宮投資集團等文化企業集團。

  但根據早前《人民日報》援引一位批評人士的意見指出,所謂的曲江模式,其實是“用文化粉飾地產”,內在規則是“圈地、文化藝術炒作、全球招標搞規劃、貸款、基礎建設、招商引資、地價成倍甚至數量級上漲、出讓土地獲得資金、炒文化概念建主題公園、土地再次升值”。

  比如,段先念在西安曲江新區主導的大明宮遺址公園項目耗資120億元,但政府不投入一分錢,靠地產商先墊資拆遷,完成土地整理和基礎設施建設,包括建設一些宮殿景觀。作為補償,地產商將按照前期墊資金額,以拆遷成本價獲得相應土地。

  大型商業開發裹挾文旅資源的曲江模式,導致的開發結果是西安大明宮遺址保護項目規劃裏,除了幾個博物館類項目以外,其余全部是寫字樓、酒店與住宅小區,大明宮遺址公園及其周邊地區的土地全部由中海地產、華遠地產(600743,股吧)等開發企業瓜分。

  段先念從西安調任華僑城集團以後,2017年,華僑城集團將公司新戰略定位為“文化+旅遊+城鎮化”,實際上與段先念在西安締造的“曲江模式”同出一爐。

  幾乎在調整新戰略的同一時期,華僑城集團與西安市政府簽署了戰略合作協議,將落地實施一系列重大合作項目,總投資規模多達2380億元,其中包括增資控股曲江文投。

  尤其值得一提的是,段先念曾經在曲江文投及其投資的陜西文化產業投資控股(集團)有限公司擁有多年任職經歷。

  截至目前,據記者查詢,華僑城集團位於西安的開發項目包括華僑城曲江項目“108坊”,該項目前3期已經實現竣工,在建項目則有華僑城天鵝堡項目,同樣位於曲江新區。

  華僑城集團在2017年與西安市政府簽署戰略合作協議的多個重大項目暫未體現在公司報表上,目前該集團在西安的待開發土地僅含一宗少量面積的商業地塊。

  據了解,華僑城集團已經在西安敲定了位於西鹹新區的灃東華僑城文旅項目、位於未央區的華僑城漢城湖主題文化綜合項目,以及與曲江新區新簽約了3個合作項目,並且據記者進一步查詢,華僑城集團已經為上述部分文旅項目新設了項目公司。

  針對華僑城集團重資投向西安地區,該集團一位人士回復記者稱,增資控股曲江文投,是華僑城集團與曲江新區合作的子項目之一,合作終止不影響與西安戰略合作項目的推進,2018年2月下旬華僑城集團在西安總投資670億元的灃東華僑城文旅項目已經開工,未央華僑城漢城湖等項目也在推進。

  “華僑城集團較大特點是開發業務保持了較高的毛利率水平,原因包括開發項目主要位於廣東省深圳、上海等核心城市,另外更重要的原因是開發大型文旅項目與政府協商取得的土地成本較低。”華泰證券(601688,股吧)一位長期跟蹤華僑城股份的地產分析師告訴記者,“西安此前是全國熱點城市的窪地,但過去一年已經墊高,面臨嚴格的政策調控。因此華僑城集團集中傾註大量資源到單一城市,要防範開發業務地區集中度過高的風險,尤其是考慮到集團核心管理層的任職背景及敏感政商關系的風險。”

  部分文旅項目經營不善

  華僑城集團在西安多達2380億元的投資計劃“高舉高打”,但值得警惕的是,華僑城集團旗下多個大型文旅項目則正在面臨規劃調整及經營不善的風險。

  華僑城股份是華僑城集團開發及管理文旅項目的主要業務平臺,2017年華僑城股份營業收入裏,其中旅遊綜合收入逾185億元,同比增長16%左右。但其運營的14個文旅項目中,一半數量的項目接待遊客人次及門票收入出現下滑,而整體旅遊綜合收入有所增長,主要受新開業的文旅項目運營業績拉動。

  其中,天津歡樂谷受地理位置以及北京歡樂谷分流影響,接待遊客人次及門票收入始終相對較低,深圳歡樂谷、成都歡樂谷、雲南華僑城等文旅項目遊客人次及門票收入下滑系所在城市周邊同類產品較多競爭分流所致。

  而且,2016年華僑城集團旗下接待遊客人次門票收入最高的是深圳歡樂谷、北京歡樂谷、上海歡樂谷、深圳世界之窗、深圳東部華僑城項目,其中深圳歡樂谷、北京歡樂谷和深圳東部華僑城這3個主要的文旅項目運營情況均出現下滑。

  泰州華僑城文旅項目則是由於持續經營不善,2017年4月份,華僑城股份將其剝離了公司體外,出售給控股股東華僑城集團,以避免拖累上市公司業績表現。

  2014年~2016年期間,泰州華僑城文旅項目公司分別錄得的凈虧損金額均接近2億元,至華僑城股份向華僑城集團轉讓該項目公司時,標的公司賬面凈資產為凈虧損1.6億元,轉讓對價為5200萬元,因此,這筆交易運作反而使得華僑城股份錄得了逾2億元股權出售收益。

  記者也向華僑城集團及華僑城股份核實將泰州華僑城文旅項目剝離出上市公司體外,是否為規避該項目對上市公司業績表現的拖累,但雙方對這一交易均不予置評。

  同時,華僑城集團巨資投入大型文旅項目,也要面臨政策及規劃調整的風險。比如重慶華僑城文旅項目,華僑城集團開發的該項目多宗地塊存在閑置情形,主要原因是政府規劃調整所致,導致該項目地塊長期閑置難以推進開發。

  華僑城集團的“文化+旅遊+城鎮化”大型文旅項目開發模式,推高了該集團的毛利率水平。2017年度,華僑城集團整體毛利率水平為32.29%,其中占營收比重28.76%的旅遊綜合業務毛利率為42.65%,房地產業務所占華僑城集團營業收入比重亦接近三成,其毛利率水平高達55.24%,超過了大部分開發企業。

  根據記者從一家評級機構獲取的關於華僑城股份的材料,2017財年華僑城股份的綜合毛利率達到了50.12%,較上年略有下滑,但也依然維持在較高水平。華僑城股份2017年度協議銷售均價接近5.4萬元/平方米,2016年甚至接近6萬元/平方米,同比出現下滑主要是政府限價調控政策所致。

  但華僑城股份毛利率較高,一方面是由於開發項目主要位於深圳、上海等核心城市,較高的銷售均價推高了毛利率水平,另一方面則是因為公司獲取土地成本仍然較低。2017年度,華僑城股份在深圳、重慶、武漢、成都等熱點城市繼續新增了大量土地,支付了逾300多億元土地價款,但全年新增土地儲備樓面均價僅為7100元/平方米左右,處在行業較低水平。

  “華僑城集團偏好動輒數百億元的投資項目,深受地方政府歡迎,並且願意提供便利與資源,這些文旅項目的開發運作是以文化旅遊帶動商業開發,尤其是房地產,這在地價高企的熱點城市,低成本獲取土地方面,華僑城集團擁有其他地產商難以企及的優勢。”安信證券一位地產分析師評價說,“華僑城集團開發文旅項目的風險敞口在兩個方面:一是地方政府的政策與規劃的變動,包括主政者調任、換屆等;二是華僑城集團要保持文旅項目運營能力在相對高的水平。”

(責任編輯:邱光龍 HF056)
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