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中弘股份債務危機始末:激進擴張終至“賣身”

2018-07-07 12:55:23 中國經營網  吳靜 童海華

  巨額債務纏身的房地產公司中弘控股股份有限公司(000979.SZ,以下簡稱“中弘股份(000979,股吧)”), “自救”故事近日又有了新的動向。

  先是6月29日公司發布公告稱,新疆佳龍或欲接受中弘股份母公司轉讓的26.55%股權,成為公司新的控股股東。“接盤俠”的到來讓市場興奮了一把,7月2日中弘股份股票主力資金凈流入4794萬元。不過,7月2日深交所就發來關註函,針對《股權轉讓框架協議》提出諸多質疑。問題主要集中在對新疆佳龍的財務狀況、股權收購資金來源和收購目的上。隨即,中弘股份股票在7月3日主力凈流出5652萬元。

  公告顯示,截至6月22日,中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額約為41.13億元,全部為各類借款。去年底,公司總資產約為451.81億元。

  《中國經營報(博客,微博)》記者就此次股權轉讓存在的障礙以及公司債務問題,向中弘股份發出采訪函,截至發稿時,未收到公司回復。剛剛辭職的公司董事兼董事會秘書吳學軍稱,“現在什麽都不方便回答。”

  “豪賭”式擴張

  記者查閱中弘股份財務情況和相關資料發現,如今的債務危機和“賣身”下場與公司近幾年的激進並購擴張有著密切關系。

  公開資料顯示,公司在2008年通過收購*ST科苑,順利實現借殼上市。上市之後,中弘股份在2010年實施了重大資產出售及發行股份購買資產的重大資產重組方案,公司經營範圍變更為以房地產開發為主,業務主要位於北京、濟南、海口、安吉、長白山(603099,股吧)等城市,其中北京所占比重較大。

  2017年年報顯示,房產銷售是公司收入和利潤的主要來源。其他收入包括控股的兩家香港上市公司KEE(02011.HK,開易控股)和中璽國際(00264.HK)所帶來的物業管理收入、餐飲收入等。2017年10月,公司完成重大資產重組,取得了A&K 公司90.5%的股權,增加公司2017年營業收入10 億元。

  從主營業務來看,公司的房地產銷售業務在走下坡路。毛利率最高時期為2012年,高達60.33%,近兩年受國家政策調控以及市場競爭影響,到2016年時已降到27.48%。

  隨著房地產業務毛利率下滑,中弘股份也開始謀求業務的多元化。從2012年開始,中弘股份就已經在謀求通過並購擴張來實現轉型:2012年參與礦業投資;2013年進軍手遊;2014年聯合上影集團投資170億元打造浙江安吉影視產業園。但這些舉措也被部分批評人士質疑為公司追逐熱點炒概念。

  2015年,公司內部正式提出“A+3”戰略轉型決策,即:一家A股上市公司外加三家境外上市公司。A即中弘股份,定位於一家全面開發旅遊地產的重資產公司;三家境外上市企業則屬於輕資產公司,一家圍繞互聯網金融做物業營銷,一家做在線旅遊,另一家負責品牌運營管理。

  緊接著,與以往的並購擴張方式類似,中弘股份采取了一系列的資本運作,通過中弘股份的BVI子公司著融環球、耀帝貿易,先後收購了H股的中璽國際(前稱卓高集團)和開易控股(KEE),以及新加坡上市公司亞洲旅遊(Asiatravel.com Holdings Ltd)。

  伴隨著公司大舉並購擴張,中弘股份的土地儲備也在2016年激增,當年新增土地儲備117萬平方米,接近2015年全年的3倍。2017年,中弘股份耗資4.15億美元拿下高端旅遊服務公司Abercrombie & Kent(簡稱A&K)90.5%股權。

  中弘股份向外界傳達的戰略思路為:依靠一系列資本運作來盤活此前在多地布局的旅遊地產,推動公司向文旅地產轉型,從而打造一個涵蓋物業管理、中介代理、營銷平臺及文旅地產開發的閉環鏈條。

  業務的快速擴張導致中弘股份近年來的現金流呈凈流出狀態。財務數據顯示,中弘股份的經營活動現金流從2013年至2017年均為負值。

  此外,由於大舉投資並購,公司的投資活動現金流亦大幅流出。2017年公司投資活動現金流出95.02億元,流入13.82億元,凈流出超過81億元。去年,中弘股份除了收購上述A&K公司之外,公司還斥200億元巨資意欲收購美國養老機構布魯克代爾老年關懷公司,但交易最終擱淺。與時同時,中弘股份又啟動對三亞半山半島項目的收購,但再次以失敗告終。

  自救不成終賣身

  為支持公司的業務擴張,中弘股份的債務規模也在近幾年快速膨脹。截至2017年底,公司借款余額283.36億元,累計新增借款金額為103.68億元,其中,一年內需償還的短期借款為97.33億元,較2016年度的54.63億元大幅攀升,短期債務壓力增加。去年底,公司負債總額367.13億元,較2016年的230.49億元增加136.64億元,增幅為59.28%。

  在公司對外激進擴張的同時,中弘股份的房地產開發業務則麻煩不斷。2017年,中弘股份旗下北京禦馬坊項目和夏各莊項目受到北京市“3·17”調控政策影響而銷售停滯,部分庫存房產被查封凍結無法銷售,主力大盤禦馬坊甚至出現退房潮。公司一度給予厚望的如意島項目受環保風暴影響,被海南省政府實施“雙暫停”,公司業績下滑超過70%。

  三家境外上市公司的表現也不盡如人意。年報顯示,其中兩家公司在去年均出現虧損:中璽國際虧損1232萬元,開易控股虧損3910萬元。A&K雖然實現扣非凈利9364萬元,但與其2.1億元凈利潤承諾相距甚遠。

  年報顯示,中弘股份2017年虧損25.11億元,今年一季度繼續虧損3.16億元。

  此外,據記者了解,由於公司在重大投資管理和資金管理方面的內部控制存在重大缺陷,在收購海南半山半島項目中,公司實控人王永紅在未經董事會和股東大會審議的情況下,擅自與三亞鹿回頭旅遊區開發有限公司、海南新佳旅業開發有限公司簽訂了股權收購框架協議,並按協議約定於 2017 年 12 月 28 日預付了收購款61.5億元。目前對於該筆資金的追回仍無進展。根據中弘股份歷年年報數據,公司近5年的年平均凈利潤不過3億元左右,最高的一年是2012年,為10.34億元。截至去年末,中弘股份貨幣資金為8.1億元。

  據記者了解,近幾年來中弘股份嘗試過多種方式籌措資金。公開數據顯示,2016年,中弘股份通過定增以及發行債券等方式融資66.7億元;2017年上半年,中弘股份又通過股權質押、委托貸款、向關聯方借款、股權投資基金等方式共募集資金約112億元。去年該公司籌資活動獲得的現金流凈額為55.64億元。

  截至2017年底,中弘股份的有息負債總額為283.36億元,融資成本介於4.75%~12%之間,期限在1到6年不等。

  今年3月19日,中弘股份寄希望於通過與有華融系背景的中國港橋進行重組,若重組順利,中弘股份能夠得到130億元的資金,但由於債權人不配合,重組最終失敗。這使得原本償債資金來源極度匱乏的中弘股份的償債能力進一步惡化。6月20日,中弘股份籌劃兩年之久的36億元定增因為超過有效期而徹底失敗。

  浙江大學地產運營研究所所長蔡為民(博客,微博)告訴記者,對於資金和實力相對薄弱的中小房企來說,轉型文旅地產無疑是”嫌命太長”,文旅地產、特色小鎮等項目前期是需要非常充裕雄厚的資金支持,而且項目後期盈利緩慢,“可以說,中國地產前20強才有這個實力做特色小鎮、文旅地產”。

  蔡為民認為,“目前在房地產企業融資趨緊的形勢下,對於中小房企來說,其實最好的路徑就是找央企或上市公司尋求並購。”中弘股份發布的債務逾期公告顯示,截至6月22日,上市公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額約為 41.13億元,全部為各類借款。去年底,公司總資產約為451.81億元。

  目前,中弘股份13個在建項目中,僅兩個項目恢復了部分施工,其余項目均處於停工狀態,其中還有6個項目因為涉及債務訴訟而遭到凍結,公司董秘吳學軍也於近期辭職。

  自6月20日首次盤中跌破0.99元,成為“仙股”之後,中弘股份股價一直就在1元/股左右徘徊。7月2日和3日,其股票收盤價格漲幅偏離值累計超過20%。根據證監會出臺的《退市意見》規定:公司股票連續20個交易日(不含停牌交易日)每日收盤價均低於股票面值(1元)的,證券交易所應當終止其上市交易。據了解,此前*ST海潤因連續下跌,股價跌破1元,隨後停牌。

  對於意欲接盤中弘股份的新疆佳龍,《股權轉讓框架協議》中披露甚少,記者向新疆佳龍發出采訪函,截至發稿前未收到回復。

(責任編輯:邱光龍 HF056)
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