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“地產龍頭的故事”還能講多久?

2018-02-14 01:48:00 證券時報 

  環宇雜談

  “地產龍頭的故事”從年頭講到年尾,進入2018年,繼續講就變成了刻意炒作,後續就會逆轉為負面因素了。

  李宇嘉

  近期,A股明顯回調,特別是前期領漲的地產股,連續數日殺跌。由此,很多業內人士判斷,新年以來由港股(內房股)和A股聯動催生的地產股牛市行情,是不是真的要結束了?板塊暴跌的矛頭,指向了出逃的機構,比如獲利回吐、“落袋為安”的拋售,因金融監管規範“非標”,被迫清倉的信托和理財等機構出逃,被認為是地產板塊暴跌的罪魁禍首。事實上,地產股去年底以來的一波行情中,獲利回吐和規範非標一直未停過。筆者認為,地產股真的漲不動了。

  2016年底以來,A股地產普遍都有50%以上的漲幅,很多龍頭股價翻倍。對A股市場來說,除了業績驅動外,講“龍頭的故事”是本輪地產行情最主要的催化劑,各大券商賣方都在兜售這一點。2017年以來,樓市可謂一邊是海水,一邊是火焰,行業各項指標增速不斷下滑,但龍頭企業月度數據頻傳捷報。確實,不管是市占率、土地儲備,還是融資和拿地,抑或ROE、NAV等指標,龍頭房企優勢越來越突出,而國家政策導向也鼓勵強者恒強,大的收購小的。

  不過,“龍頭的故事”從年頭講到年尾,進入2018年,繼續講就成了有意炒作,後續就會逆轉為負面因素了。事實上,之前被拼命鼓吹的龍頭房企估值修復的三大利好,即品牌溢價、周轉速度、融資能力,中短期內或被高估了。龍頭ROE的提升,多半要拜全國性房價上漲,利用杠桿擴張規模,前期土儲因地價上漲而明顯溢價。輸出品牌提升溢價,更多地表現在“貼牌售賣”做大銷售數據,其中有重復計算的嫌疑。品牌對項目品質、運營和管理的溢價貢獻不足。

  大環境緊縮後泥沙俱下,龍頭也概莫能外。房企銷售規模“排位賽”競爭的另外兩個利器——周轉速度和杠桿融資,也因為土地出讓改革和金融去杠桿而失去銳氣。2017年下半年以來,土地出讓配建、自持和銷售端限制預售證、網簽等已常態化,周轉速度因這些新規而降低;近期銀監會部署2018年監管會議,明確了2018年居民和開發商都要“去杠桿”的信號,信托、理財被迫清倉只是開始。再加上開發貸、並購貸全面收緊,以高杠桿推動高周轉也難以為繼。

  從2009年3月到今年1月底,美股漲了300%。無論絕對點位還是相對估值,美國股市都處於歷史最高水平。經歷長達9年的牛市之後,美股漲不動了,特別是“特朗普改革”不及預期,巨無霸級的新增長動力未明朗的情況下,下跌只是時間問題。高位不勝寒,任何風吹草動都可能引發暴跌,通脹和加息預期升溫,僅僅是觸發暴跌神經的一個信號。我國A股地產板塊也一樣,1月樓市數據不理想,房產稅傳聞,樓市“去杠桿”等等,都是觸發暴跌的神經而已。

  不知大家記得否,1月30日上午,萬科獨立董事劉姝威公開質疑寶能的資管計劃到期問題,直接導致當天板塊大跌,可見神經之敏感。自此,板塊個股分化,隨後出現暴跌。這意味著,“龍頭的故事”催化的估值修復結束。未來,不論前端供地和資金面,還是後端價格限制,很難支持“龍頭的故事”了。當然,“房住不炒”和存量時代,行業集中度會提高,但絕非簡單做大規模,靠漲價和低成本盈利,而是賦含人性化服務的品牌輸出,分享公共服務與物業價值共成長的經營理念,承擔藍領公寓建設的企業責任等。唯有此,“龍頭的故事”才能講下去並觸發新一輪行情。

  (作者系深圳市房地產研究中心研究員)

(責任編輯:崔智明 HF118)
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